Passoire thermique au Mans : le guide du propriétaire bailleur

Interdictions de louer : le calendrier en vigueur en juillet 2026

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique aux critères de décence du logement loué. Au Mans comme partout en France métropolitaine : plus de nouveau bail pour un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, extension aux F au 1er janvier 2028, puis aux E au 1er janvier 2034.

On lit parfois que ce calendrier serait « reporté » : c'est inexact. La proposition de loi Gacquerre, votée au Sénat le 1er avril 2025 pour l'assouplir, n'a jamais été adoptée par l'Assemblée nationale. En juillet 2026, ces trois dates restent le droit applicable, et c'est sur elles qu'un bailleur manceau doit caler ses décisions.

Louer quand même un G au Mans : ce que risque le bailleur

Pas d'amende automatique : la sanction passe par le locataire. Un G proposé à un nouveau bail est juridiquement non décent, et l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, à l'amiable puis devant le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le versement. Le bail en cours, lui, se poursuit : aucun locataire n'a à quitter les lieux.

S'ajoute le gel des loyers : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus être augmenté ni indexé, même entre deux locataires. Le Mans ne pratique aucun encadrement des loyers : seul ce gel national s'y applique, et il suffit à figer la rentabilité. Dans une ville à 54 % de locataires, où près de 40 % des candidats sont étudiants, une relocation bloquée se paie vite en vacance.

4,7 % de passoires : un parc plutôt épargné, sauf le vieux centre

Sur les 51 818 DPE enregistrés par l'ADEME au Mans depuis juillet 2021, 3,5 % ressortent en F et 1,2 % en G : 4,7 % de passoires, soit environ 2 400 logements, nettement sous la moyenne nationale. Le climat océanique de la Sarthe (zone H2) contient les besoins de chauffage et la classe C domine le parc (42,2 %) : répartition complète sur les classes du DPE au Mans, photographie chiffrée de l'année dans notre point 2026.

Ces passoires ne se logent pas au hasard : petites surfaces anciennes chauffées à l'électrique et, surtout, maisons à pans de bois de la Cité Plantagenêt, où le secteur sauvegardé contraint la rénovation. À l'inverse, pavillons et immeubles des faubourgs, isolables sans restriction, sortent du statut plus facilement.

Dérogations : ce que le bailleur manceau peut vraiment invoquer

Le décret du 18 août 2023 prévoit trois situations où le juge ne peut pas condamner le bailleur à des travaux. Contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales : c'est le cas manceau par excellence ; dans le secteur sauvegardé de la Cité Plantagenêt (plan de sauvegarde et de mise en valeur de 1974), l'isolation des façades par l'extérieur est interdite et chaque intervention passe par l'avis des Architectes des Bâtiments de France, comme le détaille notre dossier sur le DPE du Vieux Mans. Blocage de copropriété : parties privatives traitées et résolutions proposées en assemblée générale mais rejetées. Risque de dégradation du bâti, à faire attester.

La loi du 9 avril 2024 a ajouté un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore réalisés. Attention : aucune dérogation ne rend le logement décent ni ne dégèle le loyer. Elles protègent seulement d'une condamnation à des travaux impossibles ; archivez avis de l'ABF, procès-verbaux et attestations.

Votre logement est classé F ou G : la feuille de route

Commencez par fiabiliser la note. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne valent plus rien depuis le 1er janvier 2025 : si votre étiquette date de cette époque, refaites un DPE (90 à 130 € à titre indicatif) avant toute décision. Vérifiez ensuite la surface : l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils des logements de 40 m² et moins, et l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette pour les DPE établis entre juillet 2021 et juin 2024. Dans une ville où Le Mans Université pèse environ 12 500 étudiants, nombre de studios en location étudiante peuvent ainsi quitter la classe G sans le moindre chantier.

Si la classe F ou G se confirme, avancez dans l'ordre :

• Commandez un audit énergétique (500 à 1 000 € à titre indicatif) : il hiérarchise les travaux et estime le gain de classe de chaque scénario.
• Ciblez des travaux compatibles avec le bâti : isolation par l'intérieur et toiture dans le périmètre protégé, menuiseries, régulation du chauffage ; avant de percer dans un immeuble d'avant juillet 1997, pensez au repérage amiante.
• En copropriété (58 % des logements manceaux sont des appartements), appuyez-vous sur le DPE collectif : imposé par paliers aux copropriétés dont le permis précède 2013 (plus de 200 lots depuis 2024, 50 à 200 lots depuis 2025, toutes depuis 2026), voté en assemblée générale à la majorité de l'article 24 et valable 10 ans, il aide à déclencher les travaux communs.
• Après le chantier, faites établir un nouveau DPE pour acter la classe regagnée, puis actualisez votre dossier de location.

Aides 2026 : MaPrimeRénov' et le guichet du Pays du Mans

MaPrimeRénov' reste accessible aux propriétaires bailleurs, sous conditions d'engagement de location. Ses barèmes évoluant au fil des lois de finances, nous ne citons volontairement aucun montant : vérifiez votre situation sur https://france-renov.gouv.fr. Éco-prêt à taux zéro et certificats d'économies d'énergie complètent le plan de financement.

Atout local : le SÛRE, Service Unique pour la Rénovation Énergétique du Pays du Mans, est l'espace conseil France Rénov' du territoire. Neutre et gratuit, il accompagne les propriétaires, bailleurs compris, de toutes les communes de Le Mans Métropole, du premier conseil au montage des dossiers d'aides (02 55 44 10 10, https://www.paysdumans.fr/energie-et-climat/renovation-energetique-logements-sure/). Chaque classe regagnée sécurise un loyer et une valeur de revente.

Vendre plutôt que rénover : l'arbitrage sur un marché à 2 000 €/m²

Si le chantier n'est pas réaliste (blocage patrimonial, copropriété, budget), vendre un F ou un G reste légal, même loué. Pour une maison ou une monopropriété classée F ou G, un audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE depuis le 1er avril 2023, obligation étendue à la classe E depuis le 1er janvier 2025 et prévue pour les D en 2034 (audit valable 5 ans) ; un appartement en copropriété y échappe, le dossier de vente classique suffit.

Au Mans, ce dossier s'étoffe : l'état relatif aux termites est déjà exigé à la vente sur la commune (arrêté du 11 avril 2024), avant l'extension à toute la Sarthe au 1er septembre 2026, et l'état des risques signale l'exposition de certains secteurs aux crues de la Sarthe et de l'Huisne. Une passoire se négocie avec une décote, mais le marché manceau, abordable (autour de 2 000 €/m² en appartement, à titre indicatif) et à 55 minutes de Paris en TGV, garde des acheteurs prêts à rénover. L'arbitrage tient en une soustraction : travaux nets d'aides d'un côté, décote de l'autre.