Le DPE au Mans
Mis à jour : septembre 2026
En bref
Sur les 52 719 DPE manceaux publiés, 22 153 portent sur des logements bâtis entre 1948 et 1974, et 59,3 % seulement affichent des murs notés « insuffisants ». Ailleurs, cette génération dépasse souvent 80 %.
Une génération nombreuse et bien tenue
Deux faits rarement associés se rencontrent au Mans. La cohorte 1948-1974 y est parmi les plus fournies de notre réseau, avec 22 153 diagnostics, et elle affiche l'un des meilleurs taux mesurés sur cette période.
59,3 %, quand Caen atteint 83,9 %, Perpignan 87 % et Aix 92,3 % sur la même génération. Seule Cergy, ville nouvelle, fait mieux.
Le bâti ancien fait moins bien
Les 8 326 logements manceaux d'avant 1948 se situent à 66,7 %, soit sept points au-dessus de l'après-guerre.
Cette inversion, où l'ancien se classe moins bien que la génération suivante, ne concerne que huit des vingt-sept villes que nous avons mesurées. Le bâti de la Cité Plantagenet, avec ses pans de bois, obéit à des logiques propres développées sur sa page.
Ce que cela change pour un propriétaire
L'intuition « plus c'est vieux, plus c'est mal noté » ne fonctionne pas ici. Un pavillon des années 1960 part avec un meilleur pronostic qu'une maison de ville d'avant-guerre.
Cela ne dispense pas de préparer sa visite : six logements sur dix de cette génération portent tout de même la mention défavorable, et une partie de ces cas tient à l'absence de preuve plutôt qu'à un défaut réel.
Le creux inattendu des années 1980
La courbe manceau réserve une surprise : les 3 265 logements de 1978-1982 grimpent à 88,4 %, et les 3 897 de 1983-1988 à 79,4 %. Bien au-delà de l'après-guerre.
Nous n'expliquons pas ce résultat. Les tables forfaitaires du calcul dépendent de l'époque de construction déclarée, ce qui peut creuser des écarts entre décennies voisines sans réalité constructive. Le fait est signalé, son interprétation reste ouverte.
La bascule de 1989, elle, est nette
Les 6 783 logements manceaux de la période 1989-2000 tombent à 16,1 %, ceux de 2006-2012 à 7,8 %, et les 1 550 bâtis depuis 2013 à 5 %.
L'arrêté du 5 avril 1988 avait resserré les seuils d'isolation et intégré la performance des installations de chauffage au calcul réglementaire. Soixante-dix points séparent les deux décennies encadrant cette date.
Un parc globalement bien placé
52 % des diagnostics manceaux portent la mention « murs insuffisants », soit trois points sous la moyenne nationale, et les menuiseries font nettement mieux à 9,4 % contre 15,2 %.
Sur les étiquettes, 42,1 % des logements sont en C et 4,7 % seulement en F ou G, ce que détaille la répartition des classes.
Ce que le calendrier vise ici
9 690 logements manceaux diagnostiqués sont classés E, F ou G, soit 18,4 % du parc. 640 se trouvent en G et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; 1 858 sont en F et basculeront en 2028 ; 7 192 en E et suivront en 2034.
Un contrat de location en cours se poursuit jusqu'à son renouvellement, comme le précise la page passoires thermiques.
Pourquoi une mention défavorable ne prouve rien
Un rapport peut décrire comme non isolé un logement qui l'est parfaitement. Ce n'est pas une faute du professionnel mais une conséquence de la méthode.
Devant une paroi dont il ne peut établir la composition, aucune latitude ne lui est laissée : la valeur retenue est fixée à 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu. Le calcul traite donc de la même façon un mur sans isolant et un mur dont l'isolant n'est pas documenté.
La pièce qui fait la différence
Elle doit identifier le matériau et donner son épaisseur. Peu importe qu'il s'agisse d'une facture d'entreprise, d'un devis accepté, d'une notice de constructeur ou d'un dossier d'aide publique.
77 % des logements manceaux diagnostiqués sont des appartements, une proportion plus modérée qu'ailleurs. Sur une maison, tous les justificatifs sont chez vous ; en copropriété, une part relève du syndic.
Quand commander le diagnostic
Vendre ou louer l'impose, et la classe doit figurer dans l'annonce dès sa parution. Le document se prépare donc avant la mise en marché.
Sur une maison individuelle ou un immeuble entier classé E, F ou G, un audit énergétique complète le dossier de vente : obligation en vigueur depuis avril 2023 pour les F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les E.
Combien, et sous quel délai
Le prix dépend de la surface, du nombre de niveaux et surtout du nombre de diagnostics groupés dans une visite unique, question détaillée sur la page prix d'un DPE au Mans.
Deux durées se superposent : quelques jours pour l'intervention et le rapport, plusieurs semaines pour obtenir un créneau au printemps. Seule la seconde mérite d'être anticipée.
Le dossier sarthois au complet
Trois vérifications avant de retenir un professionnel, toutes disponibles sur l'annuaire officiel du ministère : certification en cours de validité, indépendance vis-à-vis du vendeur et de l'agence, assurance de responsabilité civile professionnelle.
Le diagnostic termites est obligatoire à la vente dans la Sarthe et ne vaut que six mois, contre dix ans pour le DPE. L'état des risques porte la Sarthe et l'Huisne, et le repérage amiante concerne le bâti antérieur à juillet 1997. Le document rejoint ensuite le dossier pour vendre ou pour louer.
Questions fréquentes
Un pavillon manceau des années 1960 est-il mal noté ?
Moins qu'ailleurs. Les 22 153 logements de la période 1948-1974 affichent 59,3 % de murs « insuffisants », l'un des meilleurs taux mesurés sur cette génération, quand Caen atteint 83,9 % et Aix 92,3 %. Le bâti d'avant 1948 fait même moins bien, à 66,7 %.
Pourquoi les logements des années 1980 sont-ils moins bien notés ?
Les 3 265 logements de 1978-1982 grimpent à 88,4 %, au-delà de l'après-guerre. Nous n'expliquons pas ce résultat : les tables forfaitaires du calcul dépendent de l'époque déclarée et peuvent creuser des écarts entre décennies voisines sans réalité constructive.
À partir de quand le parc manceau devient-il fiable ?
1989. Les 6 783 logements de 1989-2000 tombent à 16,1 % de murs insuffisants, ceux de 2006-2012 à 7,8 %, et les 1 550 bâtis depuis 2013 à 5 %. Soixante-dix points séparent les deux décennies encadrant cette date.
Une mention « murs insuffisants » signifie-t-elle que mon logement n'est pas isolé ?
Pas nécessairement. Devant une paroi dont il ne peut établir la composition, le diagnostiqueur n'a aucune latitude : la valeur retenue est fixée à 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu. Le calcul traite de la même façon un mur sans isolant et un mur dont l'isolant n'est pas documenté.
Combien de logements manceaux sont concernés par le calendrier ?
9 690, soit 18,4 % du parc. 640 en G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; 1 858 en F basculeront en 2028 ; 7 192 en E suivront en 2034. Un contrat en cours se poursuit jusqu'à son renouvellement.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.