DPE de la Cité Plantagenêt au Mans

Un des premiers secteurs sauvegardés de France

Le Vieux Mans est protégé depuis 1966, dans les toutes premières années de la loi Malraux : une vingtaine d'hectares de rues pavées, de maisons à pans de bois et d'hôtels Renaissance, rebaptisés Cité Plantagenêt en 2003 en référence à la dynastie d'Henri II, né au Mans. Le dispositif a changé de nom, secteur sauvegardé devenu site patrimonial remarquable en 2016, mais pas de logique : un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) y tient lieu de règle d'urbanisme, et chaque intervention sur le bâti est examinée à l'aune du patrimoine. Notre article sur le DPE dans le Vieux Mans raconte ce que cela change au quotidien.

L'enceinte romaine, un monument habité

Élevée au tournant des IIIe et IVe siècles pour protéger la ville antique de Vindinum, classée monument historique dès 1862, l'enceinte du Mans est l'une des mieux conservées d'Europe, célèbre pour son décor géométrique polychrome et visible sur environ 500 mètres au-dessus de la Sarthe ; la ville porte sa candidature au patrimoine mondial de l'UNESCO. Pour le diagnostiqueur, ce n'est pas qu'un décor : des logements s'adossent à la muraille ou la surplombent, avec des murs d'une épaisseur inhabituelle que le calcul du DPE appréhende mal, et des configurations que seule une visite attentive restitue.

Pourquoi les notes plafonnent en D ou E

Le pan de bois rempli de torchis isole peu au sens du moteur de calcul, le simple vitrage subsiste sur des façades que l'on ne peut pas transformer librement, et les maisons hautes et étroites multiplient les surfaces de déperdition. Résultat : le cœur historique pèse dans le bas du tableau manceau, alors que la ville affiche 42,2 % de classes C et 35,3 % de D selon l'ADEME. La rareté des passoires au Mans, 4,7 % seulement, tient au climat océanique ; celles qui restent se nichent volontiers ici. L'échelle complète figure sur les classes du DPE au Mans.

Améliorer sans dénaturer : les gestes compatibles

Dans le périmètre protégé, la marge de manœuvre existe, à condition de choisir des solutions qui respectent le bâti :

• isolation par l'intérieur en matériaux perspirants (chaux-chanvre, fibre de bois, liège), qui laissent respirer le torchis ;
• isolation de la toiture ou des combles, souvent le geste le plus rentable sur une maison ancienne ;
• menuiseries bois adaptées, avec avis des Architectes des Bâtiments de France dès qu'elles se voient depuis la rue ;
• ventilation maîtrisée, indispensable pour évacuer l'humidité sans abîmer l'ossature de chêne ;
• chauffage et eau chaude performants, leviers sans aucun impact sur les façades.

ABF, PSMV et dérogations du 18 août 2023

Toute modification visible, façade, toiture, fenêtres, passe par une autorisation avec avis des Architectes des Bâtiments de France, dans le cadre du PSMV. Quand ces règles bloquent des travaux d'amélioration énergétique, ou que leur coût devient manifestement disproportionné, un décret du 18 août 2023 prévoit des dérogations aux obligations de performance pour les bailleurs, à condition de documenter le refus. Le DPE, lui, reste dû pour vendre ou louer. Pour hiérarchiser les gestes et chiffrer les gains, un audit énergétique mené par un professionnel rompu au bâti ancien fait la différence.

Les autres diagnostics du bâti d'avant 1949

Vendre dans la Cité Plantagenêt mobilise un dossier étoffé. Le constat plomb est quasi systématique sur ce parc antérieur à 1949, l'amiante s'ajoute dès que des matériaux datent d'avant juillet 1997, au gré des remaniements. Surtout, Le Mans est classée zone termites : la commune l'était déjà par un arrêté du 11 avril 2024, avant l'extension du classement à toute la Sarthe au 1er septembre 2026, et les pans de bois du quartier sont en première ligne. Le détail figure sur la page termites au Mans.